מינהלת דיירים

המושג "התחדשות עירונית" הפך נפוץ יותר יותר בעולם הנדל"ן בשנים האחרונות, ובכל עיר תמצאו עשרות רבות של פרויקטים בבנייה תחת השמות "פינוי-בינוי" או "תמ"א 38". לרוב מדובר בפרויקטים מורכבים הדורשים מדיירי הבניין המדובר לתמרן בין בעלי מקצוע רבים, במטרה למצוא את נותן השירות הטוב ביותר.

בדיוק בנקודה הזו, שבה נדרש החיבור בין הדיירים לבין בעלי מקצועות וחברות יזמיות להוצאתו לפועל של פרויקט, נכנסו לא אחת אנשים פרטיים וחברות שכונו "מארגני דיירים/מאכרים". לרוב לא היתה ברורה אמינותו של אותו אדם, שלעתים הבטיח לדיירי בניין מסוים הבטחות שלא תמיד כוסו, מה שעלול להוביל במקרים רבים לכך שאנשים לא מקצועיים יטפלו בתחום מורכב שכזה ויובילו לעיכובו של הפרויקט ולנזקים גבוהים בקרב הדיירים.

מסיבה זו אושר ב-2017 "חוק המארגנים", שבא להסדיר את ההסכמים במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38 או פינוי-בינוי) בין בעלי דירות לבין גורם המלווה אותם לקראת חתימה על הסכם סופי מול יזם.

היום המושג מארגן דיירים מפנה את מקומו בשיח בעולם הנדל"ן למונח אחר, מדויק יותר, "מינהלת דיירים". "חוק המארגנים מדגיש בצורה מפורטת איך מארגן דיירים צריך לפעול ומה הסמכות שלו", מדגיש ערן דרורי, מנכ"ל המרכז הישראלי לנדל"ן, "וגם מה מותר ומה אסור לו, כולל לוחות זמנים. מינהלת הדיירים הוא גוף מקצועי שעושה בדיקות מקיפות על כדאיות הפרויקט והאפשרויות הקיימות עבור הדיירים. בנוסף המינהלת אחראית על איגוד הדיירים, על מינוי נציגות ובחירה של בעלי מקצוע (עו"ד, מפקח, שמאי וכו'), והכל במטרה לספק תמורות גדולות יותר לדיירים. זאת לעומת מצב שבו הדיירים היו פונים ליזם בכוחות עצמם, בלי הידיעה מה הם יכולים לקבל ומה מגיע להם".

מארגן הדיירים, או החברה שתשמש עבור הדיירים כמינהלת, הם לרוב אנשים עם ניסיון רב בתחום היזמות או הנדל"ן שידעו לבצע את הבדיקות המקדמיות כדי לדעת עד כמה פרויקט נחשב כדאי מבחינה כלכלית לדיירים וליזם, ומה הם יכולים לקבל במסגרתו. צריך למצוא את האיזון בן הדיירים ליזם, שכן אם יזם לא יגיע לרווחיות מסוימת אז לא יהיה ליווי בנקאי ולא יהיה פרויקט.

"מינהלת הדיירים היא זו שמוציאה לפועל את המכרזים ואוספת את ההצעות, כדי לבחור מתוכן את הטובה ביותר", מפרט דרורי, "כשמדובר בפרויקט של עשרות רבות של דיירים צריך מישהו שיעבוד בזה. למצוא עו"ד, לוודא שהכל מתנהל בצורה המקצועית ביותר, לבדוק את הזכויות של הדיירים. המינהלת מלווה את הפרויקט עד האכלוס ודואגת לעו"ד מהרגע הראשון שינהל את ההליכים המשפטיים".

דיירים יכולים להתנהל בפרויקט ללא מינהלת?

"מינהלת היא הגוף המארגן, כשלרוב מדובר בחברות שבאות מתחום היזמות או כאלו עם ניסיון רב בתחום . מדובר בגוף חיצוני, מינהלתי. יש בניינים שמתארגנים ללא מינהלת ומנהלים את התהליך לבד, אבל הם לא מבינים מספיק ואין להם את הידע הנחוץ בענף. התפקיד של מינהלת הוא לארגן את הדיירים ולנהל את ההליך המינהלי בבניין, וזה השלב הקשה ביותר – למצוא את כל בעלי הדירות, לבצע את ניתוחי הזכויות, להבין מה הפוטנציאל בפרויקט עבור הדיירים שרוצים תמורה מקסימלית ולהביא את כולם להתארגנות לכדי גוף אחד".

מינהלת הדיירים אינה קשורה ליזם והיא פועלת תחת אחריותם של הדיירים ועבורם, אז מה בנוגע לשכר? התשלום למינהלת מגיע ישירות מהיזם, שלבסוף נבחר לבצע את הפרויקט המדובר. "בשביל שפרויקט יצליח חייב להיות גוף עם ניסיון וידע בתחום שיוביל אותו", מסכם דרורי.

כמה פרויקטים אתם מלווים?

"המרכז הישראלי לנדל"ן מקבוצת ערן דרורי מלווה היום בין 15 ל-20 פרויקטים, שבהם אנחנו דואגים למקסם את התמורות לדיירים ולקדם אותם בצורה מהירה כך שכל דייר יקבל יותר עבור הנכס שלו. מארגן טוב בהכרח ישיג לדיירים תמורות טובות יותר במינימום זמן. מינהלת דיירים זה העתיד של ההתחדשות העירונית, והיתרון אצלנו שהרקע, לצד העומק הכלכלי והמקצועי שלנו, מאפשרים לנו לבצע תהליכים בשקט למשך שנים, בלי לחץ, ובלי לעורר בדיירים חשש שהמלווה של הפרויקט שלהם לא יצליח לשרוד".